¿Cantos de sirena para la Hipoteca Inversa?

Se mantiene la titularidad de la vivienda, su casa sigue siendo suya y el día de mañana de sus herederos.

Se recibe de por vida una renta mensual, sin que se tenga que pagar  nada al banco mientas se viva.

Se puede solicitar, si lo desea, una cantidad  inicial con la que poder cubrir algún gasto pendiente de pago, tener un capital para posibles imprevistos en el futuro, ayudar a un familiar, etc.).

Se puede cancelar la hipoteca en cualquier momento, si uno así lo desea, por ejemplo, si decide vender su casa. Si no fuera así, mientras viva, el Banco nunca le puede exigir la devolución de la deuda.

Se puede alquilar la casa, si por alguna causa no se va a hacer uso de la misma y lo considera necesario, puede sumar a los ingresos que le proporciona la Hipoteca Inversa, los que obtenga por el arrendamiento, pudiendo de esa manera financiarse la estancia en una Residencia, si así se necesita para los cuidados personales.

Fiscalidad: una de las grandes ventajas de las Hipotecas Inversas son sus beneficios fiscales, ya que están exentas de tributación, es decir, no tendrá que pagar nada en su declaración de renta, por las cantidades que reciba todos los meses a través de la Hipoteca Inversa.

El caso es que en España con un poco mas de diez años de vida, es un producto, que no ha arraigado en nuestra sociedad, debiendo encontrar las causas, en distintas variables, que a juicio de quien suscribe se encuentran resumidas en la muy poca oferta y costes de contratación, por parte de las entidades de crédito; así como en la poca o nula penetración que ha tenido en este segmento de edad por distintos factores socio-culturales.

Aún con ello es posible que se den las condiciones adecuadas, para que la hipoteca inversa, esta vez, sí, cale en el Sector de la Tercera Edad, apoyado, precisamente en algunos factores, que en mi opinión desde sus comienzos allá por 2.008, la hicieron fracasar, y ahora la puedan encumbrar.

Pero vayamos por partes: ¿Que es una hipoteca inversa?, y ¿que condiciones se pueden dar en la actualidad para que este producto financiero sea del agrado de la población senior a la hora de contratarlo?.

La Hipoteca Inversa es un préstamo con garantía hipotecaria destinado a las Personas Mayores de 65 años propietarias de una vivienda, a través del cual la Entidad Financiera paga a éstas una renta mensual, con la particularidad de que la Persona Mayor no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses como ocurre en una hipoteca normal, sino que la deuda que genera este producto financiero queda aplazada hasta el fallecimiento del contratante.

Con carácter general es necesario tener más de 65 años y ser propietario de una vivienda. Puede ser contratada por 1 ó 2 titulares. Algunas entidades exigen también que la vivienda reúna una serie de condiciones específicas respecto a su valor, ubicación y estado de conservación.

En la actualidad, está regulado en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario y de las Hipotecas Inversas y en la Orden Ministerial EHA/289/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Definido el producto y para entender cuales pueden ser las mejores condiciones actuales para aumentar su contratación, debemos analizar cual es el estado actual y progresivo político y social de nuestro país, para así, y determinando cuales fueron las causas de su escasa operatividad, comprender si ahora esas barreras se han suprimido y se puede aconsejar su contratación.

El debate sobre las pensiones se avivó a principios de este otoño con las protestas de los jubilados y la promesa del Gobierno de subir las pensiones mínimas un 3% y adecuar las demás al IPC, si los Presupuestos Generales salen adelante tras el pacto entre el Ejecutivo, presidido por Pedro Sánchez, y Podemos. El panorama que dibujan las previsiones a largo plazo de la Comisión Europea, sin embargo, no parece muy alentador. Bruselas vaticina que, durante las próximas décadas, el número de pensiones aumentará en España desde los 9,6 millones actuales hasta unos 15 millones a mediados de siglo. Con estas cifras, para mantener subsidios similares a los actuales, se debería duplicar el número de empleos hasta 2050, pasando de 18 millones a 33 millones, un nivel imposible de alcanzar, siempre según las estimaciones de la Comisión Europea.

En derecho se suele decir, que: «…los hechos son tozudos…», y este es el caso, principal la demografía, y la precariedad laboral. En este escenario, es muy posible que la tasa de sustitución por la pensión pública –es decir, la proporción de salario que representa el subsidio de jubilación, ahora del 80%– se vea seriamente mermada. “Si a esto le añadimos la incertidumbre sobre la revalorización de las pensiones y la propia sostenibilidad del sistema, es evidente que complementarlas con alguna otra herramienta nos va a garantizar mayor poder adquisitivo en el futuro”.

¿Que quiero decir?, que es cierto, que si o sí habrá que plantearse planificar desde la jubilación, hasta el momento de sufrir una dependencia severa, como cubrir los gastos que procuren la atención a nuestros cuidados, por lo que este tipo de productos financieros se harán necesarios. Esta situación socio-política, cala en el ciudadano, de hecho las Personas que se han incorporado ahora a los 65, no son las de 65 de hace cinco o diez años, es decir, que la realidad nos afecta según el cristal con el que se mire.

La condición básica para suscribir una hipoteca inversa en España es haber cumplido 65 años o tener una dependencia severa, y tener una casa o piso en propiedad. Al poner como garantía esa vivienda de la que es titular, el prestatario recibe dinero mediante disposiciones periódicas o en una sola entrega. La particularidad de esta hipoteca reside en el hecho de que, en lugar de ser devuelta poco a poco y disminuir con el tiempo, la deuda se acumula.

El beneficiario sigue disfrutando de la vivienda mientras recibe el dinero del préstamo, hasta que fallece. Entonces, son sus herederos quienes estarán en la encrucijada: para extinguir la deuda y liberar la propiedad de la casa, podrán pagar la deuda de su propio bolsillo, vender la casa o revertir dicha hipoteca en una hipoteca convencional. Podrían también renunciar al legado. En este caso, el banco ejecutaría la hipoteca y se quedaría con el inmueble.

Las familias por tanto tienen que tener en cuenta, dos factores importantes, uno la edad  óptima para su contratación, y otro, algo que suele pasar ajeno pero que es esencial: Los tipos de interés.

Por un lado, mes tras mes y año tras año, el titular de la casa amontonaría una deuda a la que se aplica una TAE –tasa anual equivalente, es decir, el tipo de interés que incluye los gastos– del 6,02%, aproximadamente y que heredarían sus allegados. Si de verdad quiere el Estado que este tipo de productos se contraten, pues aliviarán el sistema, deben dar un pequeño empujón a las personas, para tratar de tomar decisiones que serán buenas para ellos, y este es un buen ejemplo, regular unos tipos de intereses atractivos tanto para usuarios como para banca, pero evidentemente, bajándolos. Aquéllo que se ha acuñado por expertos economistas como la economía conductual.

Y por otro lado (seguimos con los tipos de interés) , los bajos tipos de interés: La política monetaria del Banco Central Europeo ha sido muy importante para salir de la crisis, pero con los tipos tan bajos las rentas que se pueden ofrecer a quienes contratan una hipoteca inversa son necesariamente bajas.

«Si la renta que voy a obtener va a ser baja, por hipotecar mi casa de toda la vida, y encima mis hijos van a tener que asumir una carga con una importante deuda generada por intereses altos», asumo mucho mas riesgo que beneficio en el largo plazo»…Es lo que piensan muchas Personas Mayores al respecto.

Por tanto la noticia publicada al cabo de que ahora es posible obtener toda la cantidad del préstamo de una sola vez, no es lo suficientemente «potente» como para generar mucho optimismo.

En España viven 8,8 millones de personas con edad igual o superior a 65 años, de los cuales –según el INE– el 89% ostenta la propiedad de una vivienda. Un informe de la Fundación de Estudios Financieros (FEF) señala que el 77% de los mayores de 60 años no ha oído hablar nunca de la hipoteca inversa. Para sus autores, en la falta de desarrollo de este producto pesa, además, su complejidad, un mercado escasamente maduro, los gastos iniciales y los seguros adicionales que incrementan el coste de la operación, entre otros.

De todo lo anterior, tipos de interés, escaso conocimiento, gastos de la formalización de la operación elevados,  debemos añadir un factor cultural por el que las Personas Mayores, a su fallecimiento, no quiere dejar una vivienda con cargas y obligar a sus herederos a asumir la deuda contraída.

En definitiva de que se trata, de que: «no solo de pan vive el hombre«. Estamos de acuerdo en que la crisis inmobiliaria ha remitido, y puede que los pisos se hayan revalorizado nuevamente, pero no es suficiente. Medidas como la intervención de Estado, para «dulcificar» las condiciones de este tipo de préstamos hipotecarios, que no sea la Entidad Financiera quien contrate este producto a «mansalva» sin ningún criterio de selección, existiendo un organismo a través de la Consejería de Asuntos Sociales, por ejemplo, y los profesionales que asesoran sobre ello, quienes evalúen si la persona es candidata para solicitar una hipoteca inversa, o lo que es lo mismo que haya un asesoramiento independiente al prestamista, y que poco a poco se vaya haciendo un producto conocido para el gran público a través de campañas públicas, por ejemplo, como aquellas que todos conocemos de: «Gobierno de Esapaña…»; serían medidas necesarias para que este producto sufriera un aumento en su contratación.